いまの東京不動産
価格・金利・開発の「現在地」を一望できます。各データは公開統計に基づく参考情報です。
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このサイトの読み方 — 価格は3つの変数で動く
金利
借入コスト。金利が下がると買える額が増え、価格を押し上げる。上がれば逆に働く。
建築コスト
資材価格と人件費。新築の原価を決め、じわじわと分譲価格に転嫁される。
需給
人口・世帯と再開発。エリアごとの「住みたい量」と「供給量」のバランス。
価格
3つの要因が重なって、いまの相場ができている。
住宅購入者のあなたへ
「買い時か」は価格だけでは決まりません。金利タイプの選択、建築コスト由来の新築割高感、狙うエリアの開発予定 — この3点をあわせて見ると、無理のない判断 ができます。各タブの「購入者向けの読み解き」を追ってください。
不動産投資家のあなたへ
利回りは「価格 ÷ 賃料」の今だけでなく、出口（売却）時の金利環境と需給で決まります。金利上昇は利回り計算とローン返済の双方に効く二重のリスク。各タブの「投資家向けの読み解き」を追ってください。
価格の変遷
東京の不動産価格が、過去からどう動いてきたか。指数・地価・中古マンション単価で見ます。
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購入者向けの読み解き
価格指数の右肩上がりは「乗り遅れ感」を生みますが、上昇幅はエリア差が大きいのが実態です。指数の傾きが緩んだ局面＝交渉余地が出やすい局面。年単位の波で捉えてください。
投資家向けの読み解き
価格上昇に賃料上昇が追いついていなければ、表面利回りは低下します。指数の伸びと賃料相場を必ずセットで確認を。出口を見据えるなら「いま高値圏か」の判断が要。
金利＆建築コスト
価格を動かす2大要因。住宅ローン金利と、資材・人件費の建築コストの推移を見ます。
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住宅ローン返済シミュレーター
借入条件を入れると、月々返済額に加えて変動金利が +1〜+3% 上昇した場合のシナリオを試算します。年収を入れると返済負担率と無理のない借入上限も表示します。
元利均等返済・ボーナス払いなしの単純試算です。実際の審査・諸費用・団信・ボーナス返済は含みません。返済負担率は「年間返済額 ÷ 年収」、無理のない借入上限は返済負担率25%・現在金利での逆算です。参考値としてお使いください。
購入者向けの読み解き
変動金利は当初の負担が軽い一方、上昇局面では返済額が増えます。シミュレーターの「+1%」は、変動を選ぶ場合の耐性チェックに。固定との差額は「金利上昇への保険料」と捉えると判断しやすいです。
投資家向けの読み解き
建築コストの上昇は新築供給を細らせ、中古の価格を下支えします。一方、金利上昇は利回り要求を高め価格を圧迫。コスト指数と金利は反対方向に効くことがある点に注意を。
開発情報マップ
東京の主要な大規模再開発。竣工タイミングとエリアへの影響で、需給の先行きを読みます。
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購入者向けの読み解き
大規模再開発はエリアの利便性と資産性を底上げしますが、完成前後は周辺相場も上がりがち。「竣工の数年前」に動けると価格メリットを取りやすい傾向です。
投資家向けの読み解き
竣工の集中は短期的な供給過多（賃料の頭打ち）を招くことも。「計画中」の多いエリアは中長期の将来性、「完成済み」が多いエリアは安定と読み分けを。
未来予測
公式推計でみる東京の「これから」。人口・世帯数の将来推計、空き家、エリア別の将来性で、需給の先行きを読みます。
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購入者向けの読み解き
東京都の人口は2040年ごろまで微増、世帯数は2045年ごろまで増加します。需要は当面底堅い一方、エリア差は広がる見通し。長く住む・資産として持つなら、人口が伸びる中心区かどうかが効いてきます。
投資家向けの読み解き
世帯数のピーク（2045年ごろ）以降は、空室・空き家リスクが構造的に高まります。出口（売却・再賃貸）を見据えるなら、将来性スコア上位エリア＝人口と再開発が両立する区を選ぶのが定石です。